Para muchas organizaciones, la finalización de un proyecto de construcción marca el comienzo de una etapa igual de importante: gestionar el edificio de forma eficiente durante los próximos 20, 30 o incluso 50 años.

Para entonces, ya se ha generado una cantidad considerable de información digital. Los propietarios pueden recibir modelos BIM en formato nativo, archivos IFC, planos CAD, inventarios de activos, manuales de operación, hojas de cálculo y documentación técnica. Sobre el papel, puede parecer que ya se dispone de todo lo necesario para gestionar el edificio correctamente.

Sin embargo, todavía puede ser necesario identificar los equipos, vincular la documentación correspondiente, unificar los criterios de nomenclatura de los espacios y activos técnicos o completar la información que falta. Una pregunta tan sencilla como «¿Qué equipo está instalado aquí y dónde está su documentación de mantenimiento?» puede requerir consultar varias fuentes.

Por tanto, el problema rara vez es la falta de datos. Lo que ocurre es que la información creada para el diseño y la construcción no siempre tiene la estructura necesaria para gestionar el edificio a largo plazo.

¿Qué formatos y estructuras de datos suelen transferirse a la fase de operación y cuáles resultan realmente útiles una vez que el edificio está en funcionamiento?

¿Qué modelos de datos de edificios se utilizan en la entrega?

La respuesta no es tan sencilla como elegir entre IFC, Revit, CAD u otro formato. Cada uno cumple una función diferente a lo largo del ciclo de vida del edificio.

Una entrega puede incluir, entre otros:

• Modelos de diseño en formato nativo, como archivos Revit
• Archivos IFC (Industry Foundation Classes) para el intercambio abierto de datos
• Planos DWG u otros formatos CAD
• Conjuntos de datos COBie (Construction Operations Building information exchange)
• Inventarios de activos, en ocasiones gestionados mediante hojas de cálculo
• Documentación en PDF, como manuales de operación, certificados e informes de inspección
• Metadatos que describen espacios, elementos constructivos y activos técnicos
• Información que ya se gestiona en sistemas CAFM, CMMS, ERP u otras aplicaciones operativas

Cada fuente representa un aspecto diferente del edificio.

Un modelo nativo de Revit conserva la estructura y el nivel de detalle del entorno en el que se ha creado. IFC, por su parte, proporciona una estructura estandarizada para intercambiar determinada información del modelo con independencia del software original.

Los planos CAD (diseño asistido por ordenador), habitualmente en formato DWG, siguen siendo especialmente relevantes en carteras de edificios existentes. Proporcionan planos de planta y otra información gráfica, aunque generalmente no contienen la misma estructura basada en objetos que un modelo BIM.

Los datos de activos y los metadatos aportan otra capa de información, como identificadores de equipos, clasificaciones, características técnicas, datos del fabricante y ubicación de los activos. Esta información puede proceder de un modelo o gestionarse por separado en inventarios, bases de datos u hojas de cálculo. COBie es un esquema estandarizado para entregar información estructurada sobre edificios y activos. Puede servir de apoyo a los procesos operativos sin necesidad de disponer del modelo gráfico completo, pero no sustituye a ese modelo ni abarca toda la información necesaria para la gestión del edificio.

Por tanto, no es necesario que una única fuente contenga toda la información. Lo importante es conocer qué aporta cada una y si esos datos pueden utilizarse en los procesos operativos posteriores.

Más datos no siempre significan mejores datos para la gestión del edificio

Un modelo detallado puede contener miles de objetos y propiedades. Sin embargo, no todos tienen la misma relevancia una vez que el edificio entra en funcionamiento.

Para muchas tareas operativas, conocer la geometría exacta de cada componente es menos importante que poder responder a preguntas como:

• ¿Dónde se encuentra el activo?
• ¿Qué equipo está instalado exactamente?
• ¿A qué sistema pertenece?
• ¿Quién es el fabricante?
• ¿Cuándo debe realizarse su mantenimiento?
• ¿Qué documentos tiene asociados?

Pensemos en una unidad de tratamiento de aire. Su modelo puede incluir numerosos parámetros de diseño que fueron importantes durante la planificación y la construcción. Sin embargo, para su gestión diaria, el equipo responsable del edificio puede necesitar principalmente su identificador único, ubicación exacta, fabricante y modelo, características técnicas relevantes, requisitos de mantenimiento y documentación asociada.

Los identificadores de los activos deben ser coherentes entre los modelos, la documentación y los sistemas operativos correspondientes. Cuando faltan o no coinciden, puede ser necesario conciliar los datos y establecer equivalencias entre las distintas fuentes. La ubicación debe vincular el equipo con el edificio, la planta y el espacio correctos, mientras que sus relaciones técnicas pueden situarlo dentro de un sistema o subsistema determinado. Estructuras como edificio → planta → espacio → activo o sistema técnico → subsistema → componente facilitan la navegación entre estas relaciones.

Este principio también se aplica a otros ámbitos, más allá del mantenimiento. La gestión de espacios puede depender en mayor medida de los números de sala, las superficies, los usos y la ocupación. Por su parte, la gestión inmobiliaria corporativa (Corporate Real Estate Management, CREM) a nivel de cartera puede requerir información sobre edificios, espacios, superficies, utilización y otras características de los inmuebles.

En definitiva, los datos que deben transferirse dependen de los procesos a los que tienen que dar soporte. Esto no significa que los modelos detallados y la geometría sean innecesarios. La información visual y espacial puede resultar muy útil para localizar equipos o comprender cómo se relacionan los objetos con su entorno. Al mismo tiempo, transferir todos los elementos y parámetros disponibles en un modelo aporta poco valor cuando gran parte de esos detalles no interviene en los procesos posteriores.

Un conjunto de datos útil para la gestión del edificio combina el nivel adecuado de detalle geométrico, información estructurada sobre los objetos, atributos y relaciones. Según las necesidades, estos elementos pueden proceder de distintas fuentes.

¿Cómo se integran las distintas fuentes de datos en la gestión del edificio?

Las diferentes fuentes de información no desaparecen cuando termina la construcción. Un modelo Revit puede seguir siendo útil para futuras modificaciones. IFC puede utilizarse cuando es necesario transferir información entre sistemas. Los planos CAD pueden continuar siendo la referencia más práctica para determinadas zonas, mientras que la información estructurada sobre los activos alimenta las aplicaciones operativas.

La cuestión práctica es, por tanto, cómo trabajar con estas fuentes sin tener que convertirlo todo a un único formato.

Para quienes trabajan con información de edificios, el contexto espacial puede servir como elemento de conexión.

Un técnico de mantenimiento, un gestor inmobiliario u otro profesional del sector no necesita necesariamente saber en qué archivo se encontraba originalmente la información. Lo que necesita es localizar el activo o espacio correspondiente, identificarlo y acceder a los datos que necesita.

Por ejemplo, al seleccionar una bomba en su ubicación dentro del edificio, podría acceder a sus datos técnicos, información de mantenimiento y documentación asociada, independientemente de dónde proceda cada uno de esos datos.

Este es el principio en el que se basa speedikon VIP, que reúne información de distintas fuentes en un contexto espacial compartido. Las representaciones originales pueden seguir estando disponibles, mientras que los datos se relacionan con el edificio físico y los activos que contiene.

Por tanto, el objetivo no es crear un formato de datos universal, sino conseguir que la información adecuada sea accesible, comprensible y útil en el contexto en el que se necesita.

El modelo de datos más adecuado depende de los procesos a los que debe dar soporte. Si está revisando cómo transferir la información de sus edificios a los sistemas de gestión y operación, estaremos encantados de compartir nuestra experiencia con usted.